Inmobiliaria

Con fecha 12 de abril de 2023, y conforme mandata al artículo primero transitorio de la Ley N°21.442, sobre Copropiedad Inmobiliaria (“Ley”), fue publicado en el Diario Oficial la aprobación por parte del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (“Minvu”) del texto sobre el “Reglamento tipo de Copropiedad” (“Reglamento Tipo”). Este Reglamento Tipo, tiene como fin proveer de normas específicas a aquellos condominios que no dispongan de su propio reglamento de copropiedad. Así, el texto preparado por el Minvu, será aplicable como reglamento respecto de aquellos condominios que hubiesen sido creados antes de la entrada en vigencia de la Ley, o que, habiendo surgido con posterioridad, se originen en una comunidad que no signifique copropiedad en los términos de la referida Ley. Asimismo, será aplicable si no se hubiese dictado un reglamento al cabo de un año de la publicación de la Ley.

Este Reglamento Tipo regula todas las materias atingentes según exige la Ley, dentro de las cuales destacamos las siguientes novedades o modificaciones:

– Posibilidad de elegir administradores calificados.
– Modificación en la ejecución de los deudores de gastos comunes;
– Se permiten asambleas o reuniones telemáticas y se suma la participación de arrendatarios;
– Se autoriza la tenencia de mascotas en las unidades, siempre y cuando éstas sean adecuadas al entorno, a la higiene y a la superficie de la unidad y,
– Seguros colectivos contra incendios, entre otros.

Sobre esta materia debemos recordar que, de acuerdo al artículo 100 de la Ley, los condominios acogidos a la ley antigua se regirán por la Ley y, en consecuencia, se encuentran obligados a ajustar sus reglamentos internos en conformidad a la Ley, obligación que debe ser cumplida dentro de un año desde la publicación de ésta última.
Sin embargo, la misma Ley señala que su reglamento deberá dictarse dentro de 12 meses contados desde la publicación de la primera, lo que no ha ocurrido a la fecha. Como consecuencia de lo anterior, la Secretaría Ejecutiva de Condominios, mediante su Circular N°2, ha instruido que el plazo de los 12 meses para dictar o actualizar los reglamentos de copropiedad deberá contarse desde la fecha de publicación del Reglamento de la Ley, lo que no ha ocurrido a la fecha. Por ello, aún no ha comenzado a contar el plazo para que cada condominio modifique su reglamento.

En caso de requerir información adicional sobre esta materia, puede contactar a Sven Herlin (sherlin@jdf.cl), y/o Julio Trucco (jtrucco@jdf.cl)

Con fecha 27 de julio de 2022 la Secretaría Ejecutiva de Condominios, creada por la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria N°21.442 (en adelante la “Ley”), dictó la Circular Ord. N°1, (en adelante la “Circular”, a fin de resolver las dudas respecto a las disposiciones transitorias de la Ley y, específicamente, respecto de las solicitudes para acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria que se encontraban en trámite en las Direcciones de Obras Municipales (en adelante “DOM”), y que fueron presentadas previo a la entrada en vigencia de la Ley (13 de abril de 2022).

Respecto de las solicitudes para acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria que se encontraban en trámite en las Direcciones de Obras Municipales, la Circular indica lo siguiente:

1. Toda solicitud, para acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria, ingresada hasta el 12 de abril de 2022, fecha anterior a la entrada en vigencia de la Ley, continuará siendo tramitada de acuerdo con la normativa vigente a la fecha de ingreso de dicha solicitud, por lo tanto, éstas se tramitarán y resolverán en conformidad a los términos de la antigua sobre Copropiedad Inmobiliaria, Ley N°19.537.
2. Del mismo modo, los permisos de edificación aprobados por las Direcciones de Obras Municipales con anterioridad a la publicación de la Ley, esto es, previo al 13 de abril de 2022, y que hubiesen informado de su intención de acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria, se tramitarán y resolverán en conformidad a la normativa vigente a su fecha de ingreso, es decir, de acuerdo a la antigua Ley N°19.537.
3. Finalmente, y así como en los 2 numerales previos, la Circular indica que los permisos de edificación donde el interesado informa que el proyecto se acogerá al régimen de copropiedad inmobiliaria, y que sean presentados con fecha posterior al 13 de abril de 2022 y previo a la fecha de publicación del Reglamento de la Ley (el cual en estos momentos no ha sido publicado), serán tramitados y resueltos de acuerdo a la Ley N°19.537.

Junto con lo anterior, la Circular confirma o aclara, lo siguiente:

• La Circular viene a confirmar que aquellas comunidades de copropietarios que se hubieren acogido a la Ley N°19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, deberán ajustar sus reglamentos a las disposiciones de la nueva Ley en el plazo de un año.

• La Circular indica que los acuerdos adoptados por las Asambleas de Copropietarios, con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley, serán válidos siempre que no sean contrarios a las disposiciones de la Nueva Ley.

• En cuanto al primer reglamento de copropiedad, no se aplicará lo dispuesto en el artículo 8° Letra C) de la Ley, en el sentido en que en éste deban señalarse número y fecha del archivo de los planos de copropiedad en el Conservador de Bienes Raíces competente.

• Finalmente, previo a la actualización de los formularios de la respectivas DOM, se tramitarán las solicitudes de permisos de edificación utilizando los formularios actualmente disponibles, en el entendido de que la mención a la ley de copropiedad inmobiliaria que éstos contienen, se refiere a la nueva Ley. Para estos efectos, la respectiva DOM podrá consignar en el apartado “notas” de los permisos de edificación, que la mención efectuada a la ley de copropiedad inmobiliaria hace referencia a la nueva Ley N°21.442.

En caso de requerir información adicional sobre esta materia, puede contactar a Sven Herlin (sherlin@jdf.cl), y/o Julio Trucco (jtrucco@jdf.cl).

Con fecha 20 de julio de 2022 fue publicada en el Diario Oficial la Ley N°21.458, que modifica el Decreto Ley N° 3.516 sobre subdivisión de predios rústicos, en adelante “DL”, en lo siguiente:

1. Incorpora en el artículo 1° que los predios resultantes de una subdivisión efectuada en conformidad al DL deberán tener acceso a un espacio público o a un camino proveniente del proceso de parcelación de la reforma agraria.

Además, agrega que los caminos comunes interiores de una comunidad rural, sean estos conformados por servidumbre o lotes camino, deberán ser mantenidos a prorrata por los propietarios con el fin de garantizar el acceso entre el espacio público y los respectivos predios.

2. Asimismo, incorpora al referido artículo 1° que, salvo estipulación expresa en contrario, en los lotes camino o servidumbres de tránsito que se hayan proyectado como tales en los planos de subdivisión certificados por el Servicio Agrícola y Ganadero, se entenderá haberse constituido una servidumbre de tránsito en los términos del artículo 881 del Código Civil, debiendo inscribirse dichas servidumbres en el Conservador de Bienes Raíces competente.

En caso de requerir información adicional sobre esta materia, puede contactar a Sven Herlin (sherlin@jdf.cl), y/o Julio Trucco (jtrucco@jdf.cl).

El 12 de julio de 2022 fue emitido el Ordinario N°637 (en adelante el “Ordinario”), por parte del Ministerio de Agricultura, en virtud del cual se instruyó al Servicio Agrícola y Ganadero (en adelante “SAG”) a suspender la certificación de proyectos de Subdivisión de Predios Rústicos (en adelante “SPR”), en aquellas situaciones en que se pueda advertir un eventual cambio del destino de los lotes que resulten de tales subdivisiones, con el objeto de evitar externalidades negativas dadas por una urbanización no planificada y así preservar el suelo rural para que éste siga cumpliendo la finalidad agrícola que le corresponde.

Con el fin de dar cumplimiento a los objetivos recién señalados, por medio del Ordinario, se instruyó al SAG a que suspenda la tramitación de la evaluación de una SPR cuando advierta una posibilidad de un cambio de uso de suelo, y que en estas situaciones requiera informes a los siguientes servicios públicos:

• A la SEREMI del MINVU correspondiente, con el fin de cautelar que, de las potenciales subdivisiones, no se originen nuevos núcleos urbanos.
• A la CONAF, en el evento en que existiere un bosque nativo o vegetación esclerófila o fuere el predio calificado como aptitud forestal.
• Eventualmente, a la Subdirección de Agua Potable Rural de la Dirección de Obras Hidráulicas del MOP, esto a fin de determinar el impacto del loteo en el abastecimiento de agua potable.
• Finalmente, el Ordinario instruye a solicitar cualquier otro informe a los servicios públicos que estime pertinente.

Posteriormente, y en concordancia con el Ordinario ya comentado, con fecha del 18 de julio 2022, fue emitida la circular N°475 de 2022 (en adelante la “Circular”), por parte del Ministerio de Agricultura, a través de la Directora Nacional del Servicio Agrícola y Ganadero Oficina Central, la que establece criterios complementarios para la revisión de solicitudes de Subdivisión de Predios Rústicos. Lo anterior, con el fin que en virtud de estos criterios las Direcciones Regionales del SAG suspendan o rechacen la certificación de SPR que a estas se le presenten.

La Circular indica distintos casos que ameritan suspensión o rechazo del proceso de certificación de los proyectos. Estas hipótesis son clasificadas en 2 clases. Primero, casos genéricos de suspensión, cuando, por ejemplo, exista una denuncia de un particular u otros Servicios Públicos respecto a que un proyecto de SPR que vulnere la normativa; y, Segundo, establece 12 casos específicos de suspensión o rechazo, respecto de los cuales la Circular ordena acciones específicas de suspensión y requerimiento de información o rechazo de la certificación de SPR. Dentro de ells, podemos destacar las subdivisiones que:

I) Incluyan en el plano elementos propios de un condominio.
II) Contemplen un diseño del proyecto incompatible con el destino agrícola, ganadero o forestal de los lotes resultantes.
III) Tengan como resultado parcelas de 5.000 m2 o más, que presentan una oferta al público en redes sociales, portales inmobiliarios, u otros elementos que permitan atribuir características propias de un destino urbano o habitacional.
IV) Consideren la generación de 80 o más lotes.
V) Consideren en su diseño la habilitación de caminos sobre superficie que constituya bosque.
VI) Corresponden al desarrollo de nuevas etapas de proyectos previos, consolidados con destino inmobiliario.
VII) Presentados por un titular cuyo giro se encuentra ligado a las siguientes actividades económicas: construcción de edificios para uso residencial, compra, venta y alquiler; y/o su objeto social sea preeminentemente de tipo inmobiliario.
VIII) Que se emplacen en Áreas de Desarrollo indígena o que se encuentren en el Catastro de Tierras Indígenas de CONADI.

En caso de que requerir información adicional sobre esta materia, puede contactar a Sven Herlin (sherlin@jdf.cl), y/o Julio Trucco (jtrucco@jdf.cl).

Con fecha 13 de abril de 2022, se publicó en el Diario Oficial la Ley N°21.442, que aprueba la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria. La referida Ley, que deroga a la actual Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria (Ley N°19.537), establece una serie de cambios, entre los cuales caben destacar los siguientes:

– Nueva definición del concepto de Copropiedad Inmobiliaria, como también de las tipologías de los condominios (A y B).

– Independiente del tipo de condominio, el acceso a aquel debe ser directo a un bien nacional de uso público, eliminándose la opción de que sea mediante servidumbres de tránsito.

– Los condominios nuevos deberán respetar la trama vial que establezca el Instrumento de Planificación Territorial (IPT).

– Las disposiciones del reglamento de copropiedad que no se vean ajustadas tanto a las normas legales como al reglamento de la Ley de copropiedad, adolecerán de nulidad absoluta.

– Se modifican los quórums mínimos para la constitución de asambleas ordinarias y extraordinarias y de mayoría reforzada, como también para la adopción de acuerdos.

– Se crea un Registro Nacional de Administradores de Condominios, en el cual deberán inscribirse todas las personas naturales o jurídicas que realicen actividades de administradores de condominios, ya sea a título gratuito u oneroso.

– El Minvu tendrá a su cargo una Secretaría Ejecutiva de Condominios, que se encargará de la entrega de instrucciones respecto de la aplicación de la Ley, entre otras funciones.

– Se incorpora la posibilidad de que en el reglamento de copropiedad de un Condominio se pueda acordar la participación en asambleas en forma virtual, cumpliendo ciertos requisitos.

– Ampliación de materias que pueden acordarse mediante consultas escritas.

– Respecto de las asignaciones de uso y goce exclusivo que no consten en el reglamento de copropiedad y recaigan en terrenos y bienes comunes, se estipula la obligación de su inscripción en el registro de hipotecas y gravámenes del Conservador de Bienes Raíces competente.

– Establecimiento de un límite de 160 unidades habitacionales en condominios de viviendas sociales (con excepciones).

– Se estipula que los reglamentos de copropiedad no podrán prohibir la tenencia de mascotas y animales de compañía, sin perjuicio de la facultad de restringir el uso de los bienes comunes del respectivo condominio por parte de dichos animales.

– Al momento de la compraventa o de la suscripción de la promesa de la unidad respectiva, el propietario primer vendedor deberá entregar copia material y también digital del primer reglamento de copropiedad.

– Los reglamentos de copropiedad, en caso de ser aplicable, deberán resguardar, mediante las respectivas normas de convivencia y sanciones por incumplimiento, que el uso de unidades habitacionales como alojamiento temporal, hospedaje turístico, apart-hotel u otros análogos, no produzca molestias que afecten la calidad de vida de los habitantes permanentes del condominio ni afectación en el uso de los bienes y servicios comunes por parte de éstos.

– En caso de existir mora del pago de las obligaciones económicas del condominio, se cortará un solo servicio. Se amplía ya no sólo a corte de suministro eléctrico, sino que también a calefacción y telecomunicaciones.

– Los estacionamientos para personas con discapacidad sólo podrán asignarse en uso y goce a copropietarios, ocupantes o arrendatarios de las unidades del condominio que así lo requieran, cuando éstos correspondan a personas con discapacidad, especialmente aquellas con movilidad reducida que cuenten con la respectiva acreditación de esa condición señalada en la ley N°20.422. Sin perjuicio de ello, en tanto los estacionamientos que correspondan a la cuota mínima obligatoria para personas con discapacidad no sean requeridos por las personas señaladas, podrán ser asignados temporalmente en uso y goce a otros copropietarios, concesión que finalizará por el solo ministerio de la ley, cuando sean asignados a personas con discapacidad.

– En el caso de condominios que cuenten con más de 200 unidades con destino habitacional, deberán constituirse subadministraciones que no excedan de dicha cantidad, correspondientes a las edificaciones colectivas o sectores en los que puede dividirse el condominio, conforme a lo establecido en la letra D del artículo 1° y en el artículo 38 de la Ley. Sin perjuicio de lo anterior, si el condominio está conformado únicamente por una edificación colectiva de más de 200 unidades con destino habitacional, no se requerirá la constitución de subadministraciones, pero deberá contemplarse la existencia de ciertos bienes comunes diferenciados que faciliten la circulación de personas y la administración diaria del condominio, tales como accesos al espacio público, recepciones o conserjerías y/o ascensores que sirvan a determinados pisos o unidades. Para tales efectos, el Reglamento de la Ley deberá regular los estándares mínimos.

Finalmente, se deja constancia que (i) la Ley N°21.442 comenzó a regir desde el día de su publicación en el Diario Oficial, 13 de abril de 2022, salvo con algunas excepciones (contratación de seguro colectivo contra incendio); y (ii) El reglamento de la Ley y el del Registro Nacional de Administradores de Condominios deberán dictarse dentro del plazo de 12 meses, contado desde el día 13 de abril de 2022 y deberán ser sometidos a consulta pública, por un plazo no inferior a 30 días.

En caso de requerir información adicional sobre esta materia, puede contactar a Sven Herlin (sherlin@jdf.cl) y/o a Julio Trucco (jtrucco@jdf.cl).

El día 24 de marzo de 2022 la SEREMI MINVU de la Región de Tarapacá emitió la Resolución Exenta N°138 (en adelante, la “Resolución”), con el objeto de cautelar que las subdivisiones y construcciones en terrenos rurales no originen núcleos urbanos al margen de la planificación urbana intercomunal, estipulado en el inciso segundo del artículo 55 del decreto con fuerza de ley N°458, de 1975, que aprueba la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), instruyó una serie de criterios aplicables para la Región de Tarapacá.

Al efecto, estableció criterios dentro de cinco ámbitos temáticos, teniendo en consideración tanto la Política Nacional de Desarrollo Rural, como los principios de excepcionalidad y discrecionalidad. Tales ámbitos son: i) integración social; ii) desarrollo económico; iii) equilibrio ambiental; iv) identidad y patrimonio e institucionalidad; y, v) gobernanza.

Con todo lo anterior, los criterios regionales establecidos en la Resolución para cautelar que las subdivisiones o construcciones en áreas rurales no originen nuevos núcleos urbanos al margen de la planificación urbana intercomunal, son los siguientes:

1. Emplazamiento, movilidad y conectividad – por cuanto el proyecto respectivo debe respetar las características rurales del entorno, respecto de la densificación e intensidad de ocupación del territorio rural, que exista coherencia con programas habitacionales y que exista concordancia con los sistemas de transporte local conectándose, al menos, a través de una vía o camino público, cumpliendo con estándares mínimos de urbanización y de vías de accesibilidad.

2. Áreas rurales que cuenten con estudios de IPT en proceso de aprobación – el proyecto que signifique una futura zona urbana podrá autorizarse si cuenta con anteproyecto aprobado o se encuentra en proceso de toma de razón o dictación del Decreto Alcaldicio, o resolución del Gobernador, según corresponda.

3. Compatibilidad de usos – todo proyecto que se autorice conforme al inciso segundo del articulo 55 de la LGUC debe ser compatible con el uso existente del territorio, evitando impactos negativos sobre el medio ambiente y medio humano de su entorno.

4. Vulnerabilidad y Riesgos Circundantes – como regla general, todo proyecto deberá evitar emplazarse en áreas de riesgo y/o áreas expuestas a amenazas, en caso de situaciones excepcionales donde esto sea inevitable, deberá considerarse la elaboración de un estudio de riesgo desarrollado por profesional especialista y aprobado por el organismo competente.

5. Resguardo de elementos de valor ambiental, patrimonial, cultural e identidad – al respecto, se debe tener en consideración, respecto de las áreas reconocidas con valor ambiental, el análisis de dicha condición como también la importancia de la intervención. Respecto de las áreas reconocidas con valor patrimonial, cultural e identidad, se debe considerar los planes y programas de desarrollo rural, económico, diversidad social y cultural, patrimonial, indígena y las identidades locales.

6. Concurrencia Territorial de Actividades Productivas – todo proyecto que se considere inofensivo, molesto, insalubre, contaminante o peligroso debe atender y respetar los usos preexistentes del entorno.

7. Compatibilidad Territorial de Actividades de Campamento Turístico – las actividades, balnearios o campamento turístico del inciso 3° del art. 55 LGUC, tienen que ajustarse a los criterios establecidos en el Reglamento sobre las Condiciones Sanitarias Mínimas de los Campings o Campamentos de Turismo y Norma Chile NCh2948.

Los criterios en comento se aplicarán particularmente en el desempeño de la función de cautela que le corresponde a la SEREMI de Vivienda y Urbanismo de la Región de Tarapacá; todo lo anterior en el contexto de futuras intervenciones en áreas rurales, pudiendo evaluarse los proyectos en cuanto a un criterio casuístico en particular o en base a un análisis integrado.

En caso de requerir información adicional sobre esta materia, puede contactar a Sven Herlin (sherlin@jdf.cl) y/o a Julio Trucco (jtrucco@jdf.cl).

Con fecha 9 de febrero de 2022, el Director Ejecutivo de la Corporación Forestal Nacional (CONAF) Rodrigo Munita, emitió el Ord. N°87/2022, en el cual efectuó un análisis normativo en cuanto a la preocupación de tal institución respecto del desarrollo de proyectos inmobiliarios de parcelaciones o subdivisiones que intervienen tanto bosques nativos como formaciones xerofíticas mediante la presentación de Planes de Trabajo para la corta, destrucción o descepado de Formaciones Xerofíticas (PTFX) y del Plan de Manejo de corta de bosque nativo para ejecutar Obras Civiles (PMOOCC).

En consideración a lo anterior, y con sustento normativo en los artículos 3° y 5° de la Ley Orgánica Constitucional de Bases Generales de la Administración del Estado; además de los artículos 5, 31 y 37 de la Ley N°19.880 sobre Bases de los Procedimientos Administrativos que Rigen los Actos de los Órganos de la Administración del Estado, por cuanto conversan sobre ellas el Principio de Coordinación, CONAF informó que exigirá los siguientes antecedentes para el ingreso y evaluación de PMOOCC y PTFX:

i. Que el objetivo establecido en los PTFX y PMOOCC sean claros y explícitos, respecto del proyecto o actividad al cual está asociado, de manera de descartar que corresponda a una subdivisión o urbanización en terrenos fuera de los límites urbanos, con fines ajenos a la agricultura.

ii. Cuando se trate de construcciones necesarias para la explotación agrícola del inmueble, o para desarrollar viviendas para el propietario o sus trabajadores, la CONAF tramitará:

– PTFX, de acuerdo al artículo 60° de la Ley N°20.283;
– PMOOCC de bosque nativo, de acuerdo al artículo 21 de la Ley N°20.283 bajo la causal “Corta de bosque nativo con motivo del cambio de uso de suelos rurales establecido en la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), en virtud de la excepcionalidad del inciso 1° del artículo 55° de la referida Ley.

iii. Cuando se trate de subdivisión de predios rurales o agrícolas para urbanizar o desarrollar proyectos inmobiliarios, fuera de los límites urbanos, deberá acreditarse autorización previa de acuerdo con el artículo 55 de la LGUC, esto es, el cambio de uso de suelos. Como consecuencia de ello, CONAF solicitará:

– Certificado del Servicio Agrícola y Ganadero (SAG);
– Informe Favorable de la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo (SEREMI de Vivienda y Urbanismo);
– Informe Favorable de la Secretaría Regional Ministerial de Agricultura; y
– Autorización de la Dirección de Obras Municipales respectiva (cuando se contemple construcción).

De no presentarse los antecedentes señalados precedentemente, igualmente podrá someterse a evaluación el proyecto respectivo. No obstante, en los casos en que se constate a través de la información aportada por el Servicio Agrícola y Ganadero (mediante el Convenio CONAF-SAG), u otros medios de acceso público (página web, publicaciones, medios de prensa, etc.), que el proyecto corresponde a una urbanización o proyecto inmobiliario, la Oficina Evaluadora de CONAF realizará las siguientes acciones (el destacado es nuestro):

1. Oficiar a ciertos organismos para la obtención de los antecedentes señalados precedentemente (SAG, seremis, municipalidades), en base al Principio de Coordinación.

2. Se suspenderá el procedimiento de evaluación como medida provisional, hasta obtener respuesta de los oficios mencionados en el número ‘I’ precedente.

3. La resolución que decreta la suspensión de la evaluación tendrá que ser debidamente informada al interesado por medios oficiales de CONAF. Se levantará la suspensión sólo una vez recepcionados los informes respectivos, emitiéndose una nueva resolución que ordene dicho levantamiento. Por el contrario, en caso de no acompañarse la totalidad de los antecedentes, se procederá al rechazo de la solicitud respectiva.

Finalmente, CONAF indicó que en caso de que se detectare infracciones al artículo 55 de la LGUC y al Decreto Ley N°3.516, la Dirección Regional respectiva de CONAF deberá oficiar a la SEREMI de Vivienda y Urbanismo, al SAG y a la Municipalidad respectiva, para que ejerzan sus facultades de fiscalización.

En caso de requerir información adicional sobre esta materia, por favor contactar a Julio Trucco (jtrucco@jdf.cl) o a Sven Herlin (sherlin@jdf.cl).

El 28 de febrero de 2022, fue publicado en el Diario Oficial el Decreto Nº13 de 2021, que modifica el Decreto Supremo Nº47 de 1992, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, esto es, la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (en adelante la “Ordenanza”), a fin de eximir de la obtención de permiso de edificación y sus trámites a obras de carácter no estructural en edificaciones existentes y otros casos que indica.

Las principales modificaciones implican aclarar el ámbito de aplicación de la Ordenanza y simplificar el proceso de otorgamiento de permisos. En dicho sentido, los cambios más relevantes en este aspecto son los siguientes:

1. Se agregan nuevas definiciones a la normativa, las cuales señalan qué se debe entender por Cambio de Destino, Edificación Existente y Modificación de Destino o Actividad.

2. Se modifican algunas de las definiciones que ya contenía el Decreto, tales como Alteración, Obra Menor, Reconstrucción de una Edificación y Reparación.

3. Se amplía la hipótesis de infracción sujeta a multa por cambiar el destino de una edificación (o vivienda) sin el correspondiente permiso.

4. Agrega una nueva causal de multa, consistente en la no presentación de documentos para instalación de antenas ante la Dirección de Obras.

5. Se establece que, con el permiso de urbanización o edificación, se aprobará a su vez el uso o destino que se le dará a las obras, el cual deberá ser concordante con el uso de suelo establecido en el Instrumento de Planificación Territorial.

6. Se modifica el artículo 5.1.2 de la Ordenanza, agregándose supuestos en que se exime el requerimiento del permiso de edificación, respecto de obras de carácter no estructural interior o de fachada de edificaciones existentes, cierros interiores o muros divisorios de propiedades, instalaciones adicionales a las reglamentariamente requeridas, y la ejecución de obras de jardinería y ornato en predios privados, lo que incluye el riego.

7. No podrá cambiarse el destino de vivienda sin previa autorización, así como tampoco podrá modificarse el uso o destino aprobado sin mediar un nuevo permiso o autorización.

8. El Director de Obras Municipales deberá corroborar que la actividad económica que se desea implementar en el respectivo predio sea concordante con el uso de suelo establecido en el Instrumento de Planificación Territorial vigente.

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Con fecha 26 de marzo de 2021 y a través del Dictamen N° E89540, la Contraloría General de la República respondió a solicitud de pronunciamiento realizada por la Fundación Defendamos La Ciudad, respecto de la juridicidad del permiso de edificación de obra nueva N° 35 de 2019, emitido por la Dirección de Obras de la Municipalidad de Providencia y que autorizó la construcción de dos edificios de viviendas en un predio que ya contaría con edificaciones.

La Contraloría hace notar que, según el Plan Regulador Comunal de Providencia, el terreno se encuentra emplazado en la zona de uso suelo UpR y ECr (Uso preferentemente Residencial y Equipamiento Comercial restringido) y en la zona de edificación EAL/pa (Edificación Aislada Libre/ permite adosamiento), admitiéndose un coeficiente de ocupación del suelo para el primer piso en edificación aislada de 0,2 y coeficiente de constructibilidad de 2,9.

En el terreno en cuestión se encuentra construido actualmente el Hotel Sheraton, existiendo un coeficiente de ocupación del suelo para el primer piso de 0,3 (valor que cumplía con las normas urbanísticas al momento de su construcción, al haberse fijado un coeficiente mayor al actual, que es de 0,2). De esta manera, Contraloría estimó que no existiría sustento para admitir nuevas construcciones en el terreno, ya que cualquier otra significaría exceder el coeficiente de ocupación de suelo actualmente contemplado por la norma urbanística.

Contraloría determinó que el permiso de edificación en cuestión no cumple con la normativa urbanística en cuanto a coeficiente de ocupación de suelo, por lo que deberá arbitrar providencias con la finalidad de corregir la irregularidad. Respecto de las alegaciones planteadas sobre el proyecto y del supuesto de que este superaría el coeficiente de constructibilidad admitido en el Plan Regulador Comunal, Contraloría desestimó dichas alegaciones.

Por otro lado, Contraloría agregó que uno de los subterráneos de los edificios proyectados a construir no cumpliría con la definición del artículo 1.1.2 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones para que califique como un subterráneo en sí.

Posteriormente, Contraloría se pronunció sobre las alegaciones realizadas respecto del Estudio de Impacto sobre el Sistema de Transporte Urbano del proyecto (aprobado mediante oficio N° 4015 de la Secretaría Regional de Transportes y Telecomunicaciones Metropolitana, en adelante “SEREMITT”), al indicarse que este contemplaba únicamente los estacionamientos a construirse y no los que ya se encontraban previamente construidos. Contraloría determinó que la SEREMITT deberá informar y acompañar los antecedentes que permitan probar que las mitigaciones aprobadas consideraron el impacto de los estacionamientos ya construidos en el Hotel.

Finalmente, Contraloría desechó la alegación respecto de que el proyecto debía ingresar al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental, al considerar que este ingreso no era obligatorio para la ejecución del mismo.

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Con fecha 29 de marzo de 2021, y resolviendo causa Rol N°88.411-2020, la Excma. Corte Suprema, en adelante la “Corte”, acogió un recurso de protección presentado por la Corporación Pro Defensa del Patrimonio Histórico y Cultural de Viña del Mar y la Fundación Yarur Bascuñán, en contra de Inmobiliaria Punta Piqueros S.A., referido a las obras que esta última ejecuta actualmente en el Santuario de la Naturaleza Roca Oceánica, ubicado entre las comunas de Viña del Mar y Concón y que consisten en la construcción de un Hotel y sus respectivas obras de mitigación.

En dicho fallo, la Corte señaló que cualquier obra que se emplace en las proximidades de un Santuario de la Naturaleza requiere someterse al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental, a través de la obtención de un Estudio de Impacto Ambiental.

En el caso particular, la Corte sentenció que las medidas de mitigación adoptadas por la recurrida eran accesorias al proyecto en sí, por lo que era necesario, previo a evaluar la pertinencia de dichas medidas, se estudiara el impacto ambiental del proyecto en sí, lo que no ha tenido lugar hasta la fecha. A lo anterior, se sumó el hecho de que el proyecto inmobiliario no cuenta con Permiso de Edificación, por lo que su construcción no es susceptible de materialización y por ende las medidas de mitigación no tienen justificación en su ejecución.

Por otra parte, la Corte concluyó que las actividades de la recurrida generaban una vulneración al derecho a vivir en un medio ambiente libre de contaminación, consagrado en el artículo 19 N° 8 de la Constitución Política de la República, en relación con el artículo 2°, letra ll) de la Ley de Bases Generales del Medio Ambiente.

Finalmente, la Corte mandató a la Superintendencia de Medio Ambiente a fiscalizar nuevamente el proyecto, teniendo presente que el proyecto Hotel Punta Piqueros carece de Permiso de Edificación y con especial observación a las normas que protegen los Santuarios de la Naturaleza, pudiendo paralizar cualquier trabajo hasta la obtención de una Resolución de Calificación Ambiental favorable por la Inmobiliaria.

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En lectura de sentencia de fecha 23 de diciembre de 2020 de la causa RIT 11-2020, el Tribunal de Juicio Oral en lo Penal de La Serena condenó, por unanimidad, a Ximena Alicia Burdiles Mohr y a Juan Manuel Miranda Carmona en calidad de autores del delito de loteos irregulares, contemplado en el artículo 138 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (en adelante “LGUC”) y del delito de estafa reiterada. Además, condenó a Flavio Jaime Edgardo Gómez Pizarro, abogado que los asesoró en dichos loteos, en calidad de cómplice de los delitos antes descritos. Todo esto, en contexto de la venta de terrenos irregulares o “loteos brujos” en las comunas de La Serena y Coquimbo.

Los condenados, a través de la sociedad Parcons Propiedades Limitada, entre los años 2013 y 2017 adquirieron terrenos agrícolas en las comunas de La Serena y Coquimbo que se encontraban gravados con prohibición de cambio de uso de suelo. Sin perjuicio de lo anterior, dichos terrenos fueron loteados y puestos a la venta, contraviniéndose expresamente la normativa vigente, al haberse subdividido sin las autorizaciones correspondientes, contempladas en la LGUC, y en un tamaño inferior a los 5.000 metros cuadrados que establece el Decreto Ley 3.516.

Al efecto, y sin perjuicio de existir recursos pendientes, el Tribunal determinó que la señora Burdiles Mohr era culpable de la realización de 6 loteos irregulares más 5 delitos de estafa reiterada, siendo condenada a una pena de 20 años y un día de presidio. Por su parte, el señor Miranda Campos fue declarado culpable, en calidad de coautor, por la realización de 4 loteos irregulares más 3 delitos de estafa reiterada, siendo condenado a una pena de 13 años de presidio. Finalmente, el señor Gómez Pizarro fue declarado culpable, en calidad de cómplice, por la realización de 5 loteos irregulares más 5 delitos de estafa reiterada, siendo condenado a una pena de 8 años de presidio. A todo lo anterior, se deberán agregar las multas que los imputados deberán pagar y el monto de la acción civil interpuesta por concepto de daño emergente a los más de 200 afectados por la compraventa de los terrenos irregulares.

En caso de que requiera información adicional sobre esta materia, puede contactar a Sven Herlin (sherlin@jdf.cl) y/o Julio Trucco (jtrucco@jdf.cl).

Con fecha 11 de diciembre de 2020, la Contraloría General de la República, en adelante “CGR”, con motivo de un requerimiento presentado por la Fundación Defendamos la Ciudad, consistente en que la CGR se pronunciara sobre la juridicidad del oficio N°1.546-S/2019, de la Dirección de Obras de la Municipalidad de La Florida, en adelante “DOM”, que desestimó su petición de iniciar un procedimiento de invalidación respecto del permiso de edificación N°143, de 2019, de esa unidad, fundada en que proyectos como el de la especie se rigen por el oficio circular N°184, de 2009, en adelante “DDU Específica N°5”, de la División de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, por cuanto, a juicio de la Fundación ello vulneraría la norma urbanística de distanciamiento; emitió el Dictamen número E58946/2020, en virtud del cual, a su juicio, la DDU Específica N°5 al disponer un parámetro distinto a la altura total de la edificación para determinar el distanciamiento, como también al contemplar diversos distanciamientos según el piso que enfrentan, estaría modificando la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, para lo cual estaría actuando fuera del ámbito de su competencia, definida en el artículo 4 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones.

Como consecuencia de lo anterior, CGR determinó que el Permiso de Edificación no se ajustó a derecho, instruyendo a la DOM para que corrija la irregularidad, específicamente a través de la invalidación del acto administrativo. Por otra parte, CGR instruyó a la Subsecretaria del Ministerio de Vivienda y Urbanismo para que adoptara las medidas tendientes a adecuar el contenido de la DDU Específica N°5. En ambos casos, se deberá informar a CGR dentro del plazo de 15 días contados desde la recepción del Dictamen número E58946/2020.

En caso de cualquier duda o complementación sobre la materia, por favor contactar a Sven Herlin (sherlin@jdf.cl) y Julio Trucco (jtrucco@jdf.cl).

La Tercera sala de la Excma. Corte Suprema en fallo Rol N° 62.662-2020 acogió el recurso de protección interpuesto por la Junta de Vecinos La Portada de Ñuñoa en contra de la Dirección Ejecutiva del Servicio de Evaluación Ambiental (en adelante “SEA”), por la dictación de la Resolución Exenta N° 0576, que rechazó la apertura de un proceso de participación ciudadana en el proyecto  que estaba ejecutando la Sociedad Inmobiliaria Puente Limitada para la construcción del “Centro Comercial Mall Vivo Santiago Etapa II”, el cual contempla, entre otros, locales comerciales, unidades residenciales, Apart Hotel y 7 pisos de estacionamientos.

El SEA sostuvo que el proyecto no generaba ningún beneficio social para la comunidad próxima, sino sólo para aquellas familias que habitarán en las viviendas y utilizarán el centro comercial y, por tanto, al no configurarse la exigencia del artículo 94 inciso 7° (beneficio social) del Decreto 40, que aprueba el Reglamento del Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental, su decisión estaba justificada. A contrario sensu, los sentenciadores consideraron que dada las características del proyecto, al contemplar la construcción de un túnel que conecta a la estación del metro Ñuñoa, crear unidades habitacionales para comprar y vender e implementar una nueva red de colectores de aguas lluvias, así como servicios médicos, se verificarían tanto beneficios sociales, como externalidades negativas (aumento del ruido, congestión vehicular y población flotante en los alrededores), necesarios para configurar el concepto de cargas ambientales que exige el artículo 30 bis de la Ley N° 19.300, sobre Bases Generales del Medio Ambiente, para abrir un proceso de participación ciudadana y, por lo tanto, al impedirse el efectivo ejercicio del principio de participación consagrado en la normativa ambiental, el actuar del SEA, al denegar la participación ciudadana, deviene en ilegal.

En caso que requiera información adicional sobre esta materia, puede contactar a: Sven Herlin (sherlin@jdf.cl) y/o Julio Trucco (jtrucco@jdf.cl).

Con fecha 5 de octubre de 2020, la Tercera Sala de la Excma. Corte Suprema, por unanimidad, rechazó el recurso de protección interpuesto por Inversiones Panguipulli SpA en contra de la Contraloría Regional de los Ríos (fallo Rol N° 62.948/ 2020), por la emisión del Dictamen N°203 de fecha 15 de enero de 2020, cuyo contenido declaró irregulares trece permisos de edificación otorgados por la Dirección de Obras Municipales de la Municipalidad de Panguipulli (“DOM”) a la recurrente para construir viviendas en parte de los 228 lotes resultantes de la subdivisión del inmueble rural ubicado en Bahía Panguipulli. A juicio del órgano Contralor al no presentarse los informes favorables del Servicio Agrícola y Ganadero (“SAG”) y de la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo de la Región de Los Ríos (“SEREMI”) para el respectivo cambio de uso de suelo en atención al desarrollo del proyecto habitacional “Bahía Panguipulli”, se contravenía lo dispuesto en el artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (“LGUC”), además de infringir los términos del D.L. N° 3.516, por cuanto esta norma prohíbe la destinación de los predios subdivididos a fines urbanos o habitacionales.

Si bien Inversiones Panguipulli SpA sostuvo que su intención era  acondicionar y vender los citados predios manteniendo su condición de rústicos, y por tanto era innecesario solicitar el cambio de uso de suelo, bastando sólo para estos efectos el permiso de edificación otorgado por la DOM, a juicio de los sentenciadores aunque la controversia excedía la naturaleza cautelar del recurso, no obstaba el hecho de que Inversiones Panguipulli SpA no contaba con el informe favorable para cambio de uso de suelo, el cual dado los antecedentes, debió haber sido expedido en orden a cumplir con lo dispuesto en el artículo 55 de la LGUC.

En caso de que requiera información adicional sobre esta materia, puede contactar a: Sven Herlin (sherlin@jdf.cl) y/o Julio Trucco (jtrucco@jdf.cl)